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停牌一月多的招商地產揭開瞭神秘面紗。9月17日，招商地產拋出瞭一套擬定向增發2.48億股的方案，用於收購控股股東位於深圳蛇口海上世界片區的臨海地塊和向特定投資者募集不超過16.22億元現金，這一方案總涉及金額為65億元，刷新瞭今年以來地產上市公司擬再融資金額新紀錄。
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理由是2012年12月，同樣位於海上世界片區，招商地產以39.76億元現金購買三宗地塊，總建築面積為25.85萬平方米，折合樓面地價僅1.54萬元/平方米。
當天下午招商地產舉行關於發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易預案的網上說明會。在說明會上，投資者總共提問65次，其中31次是關於地價過高的質疑。
此次增發方案的具體實施預計要到今年年底或明年年初，不過投資者"用腳投票"讓其成行蒙上瞭陰影。
招商地產擬以26.92元/股的價格，向控股股東蛇口工業區發行股份約1.81億股，購買其所持海上世界住宅一期以及與其配套的女媧廣場土地使用權和文化藝術中心土地使用權。與此同時，招商地產擬以24.23元/股的價格，向不超過10名特定投資者非公開發行不超過6692.74萬股，募集配套資金總額不超過16.22億元。
導致招商地產定向增發不被看好的另一個原因則是，市場對行業整體的信心不足。
依山傍海的海上世界片區，屬於招商系提出"600億元再造新蛇口"的重點改造核心區之一。
按照招商地產的表述，此次蛇口工業區向招商地產註入海上世界住宅一期、女媧廣場及文化藝術中心項目，均位於海上世界片區的臨海地塊，屬於該片區最後一宗住宅地塊，僅0.13平方公裡，估值48.64億元，折合樓面地價2.9萬元/平方米。
根據招商地產的測算，此番獲得的大股東地塊質地優良，其中的海上世界一期預計售價可達7萬元/平方米以上，毛利率在45%以上，將為上市公司貢獻21.7億元的凈利潤。該項資產的作價占交易總價的95.6%，達46.5億元。
相比此前大多數房企發佈的再融資方案，招商地產此次采取瞭大股東註資和非公開發行股份相結合的方式。
招商地產復牌後不久就遭到機構投資者大肆拋售，當日總成交50.38萬手，振幅達8.58%，最終以跌停價報收，全天成交額高達13.1億元。
大股東資產再註入 招商地產千億計劃提速
內容來自sina新聞
賀建亞還透露，招商地產對於項目的選擇有科學系統的流程，對本次註入的地塊未來的盈利能力非常有信心。而大股東也一直用實際行動支持上市公司發展，未來招商地產還會考慮例如太子灣、前海等其他片區的優質資產，"我們將根據公司發展戰略和屆時相關政策法規通盤考慮是否註入，並確定合理註入價格。"
被疑註水增發 招商地產遭遇跌停
"股價波動受多種因素影響，希望投資者能夠理性看待本次交易，一直以來投資者都希望公司能低價購入大股東土地，但要綜合考量多年來深圳房價和土地價格的上漲情況，應該就會理解本次的交易價格。"招商地產董事總經理賀建亞就此事回應。
不過，這一增發方案並未被市場看好，復牌的招商地產股票遭機構投資者集體拋售，當天即跌停，市值一天縮水逾48億元。招商地產各高管表示"不可理解"。而坊間質疑大股東高價註入資產、涉嫌利益輸送。這也讓此次增發被賦予瞭悲劇色彩。
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"公司股價下跌這麼大，確實有些不可理解。"招商地產董秘劉寧表示，這並不意味著定增項目就被市場否定，而停牌後市場並未完全消化理解。
大股東高價註入資產？
不過，投資者顯然不這麼認為。
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在網上交流會上，投資者質問，為何同樣片區的樓面地價，此次收購與去年相比高出將近一倍？不少投資者認為是大股東與招商地產之間的利益輸送。
這讓招商地產倍感壓力，劉寧解釋說，去年年底交易的土地資產用地規劃與海上世界一期不同，體現在用地性質、地理位置、稀缺性以及容積率等眾多方面，因此不能進行單純直接比較。公司此番註資屬於特別謹慎，大股東選擇以股份置換資產，也在一定程度上向上市公司讓渡價值，不存在內部利益輸送的問題。
不僅購買的土地價格偏高，招商地產公佈的定增預案低於此前市場的預期也是此次意外跌停的主要原因。此前外界極力看好的前海地塊未能註入，而此次註入的資產僅有一個為住宅項目，另外兩個均為配套輔助項目，這令投資者非常失望。
不僅購買的土地價格偏高，招商地產公佈的定增預案低於此前市場的預期也是此次意外跌停的主要原因。此前外界極力看好的前海地塊未能註入。
申銀萬國投資顧問譚飛分析稱，地產股受到宏觀調控打壓，已經形成嚴峻的負面形勢。房企再融資開閘是近期市場關註的焦點，加上招商地產65億元融資規模龐大，市場承壓較大。
廣發證券投資顧問王立才也認為，目前市場對融資還是比較抵觸的，一方面整體行情並不太好，另一方面地產本身受政策限制，未來空間缺乏想象力，不被資本看好。同時，在優先股即將推出之前，以普通股募集資金的方式推出也會受到市場冷落。
盡管不被資本市場認可，但招商地產仍未作出任何調整意見，賀建亞亦表示對定增實施非常有信心。
瑞銀證券在隨後的一份報告中指出，如果增發方案未獲通過，公司將以現金收購，而這會使2013年末凈負債率上升9個百分點，根據半年報，招商地產二季度末資產負債率72.69%，如果將增發改汽車貸款高雄甲仙汽車貸款為現金收購，則今年年底的資產負債率將達80%左右，無疑負債壓力加大，公司應該有動力推進增發。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/20鹿野鄉二胎13-09-23/07332425936.shtml
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